آیا انتظارات بازار پایتخت کاهشی شده است؟ آنالیز آثار 7 پارامتر بر قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران - شیوا مارکت

به گزارش خبرنگاران با شکل گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای نوسازهای در راه فروش متقاعد شده اند. 7 پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا نموده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده ها منجر شده است.

موج انتظارات کاهشی از بازار معاملات مسکن به بازار ساخت وساز تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش ها برای واحدهای مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار تغییر کند. به گزارش دنیای اقتصاد آنالیز روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می دهد: اولین نشانه های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به طوری که با کاهش شیب رشد ماهانهتورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به تدریج سطح قیمت ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند. آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد. مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر 5/ 1 درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکنطی هفته های گذشته یکی از مهم ترین عوامل سرایت موج انتظارات کاهشی به حوزه ساخت وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد: سازنده ها روی قیمت های فروش آینده در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده ها برای ساخت وسازهایی که در ماه های آینده به واحدهای نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش بینی نمایند. آن طور که بعضی از فعالان ساختمانی اعلام می نمایند در حال حاضر در مناطقی ازشهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحدهای در حال ساخت و قابل عرضه در ماه های آینده، بین 10 تا 13 درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آینده خواهند داشت.

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم ترین پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت وساز رسانده است.

بر این اساس، اثر 7 پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل آنالیز است.

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می گردد. طی ماه های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می دهد: طی یک ماه تیر، حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی در بنگاه های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود 20 درصد کاهش را تجربه نموده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می گردد. آنطور که آمارهای رسمی نشان می دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر 5/ 1 درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط خاتمه رسیده است.

شکل گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می گردد که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به مشخص قیمت پیشنهادی برای واحدهای نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد نمود. آنالیز ها نشان می دهد آخرین تغییرات اتفاق افتاده در این پارامترها به گونه ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوسازهای در راه رسانده است.

مهم ترین تغییرات اتفاق افتاده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم جهت مربوط می گردد که در حال حاضر بازار ساخت وساز مسکن را جهت می دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست و جوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه های ملکی عنوان می نمایند زمان کاهش سطح قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن طور که سازنده ها و فعالان ساختمانی عنوان می نمایند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا ننموده است. از این رو عنوان می نمایند؛ اگرچه در سال گذشته پارامترهای مساله ساز برای آغاز پروژه های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود اما در امسال، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق ودستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام شده ساخت مسکن بازی می نمایند.

بسازو بفروش ها عنوان می نمایند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در امسال نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه های اخیر آهسته تر شده و بعضی مالکان نیز در مشخص قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام شده ساخت مسکن دارد.

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامترهای اثرگذار در امسال بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از 40 تا 50 هزار تومان در سال گذشته به حدود 80 تا 90 هزار تومان در امسال افزایش پیدا نموده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می شوند کمتر 5/ 2 میلیون تومان مشخص نمی گردد. توجیه کارگران اتباع خارجی برای مشخص نرخ دستمزد بالا در پروژه های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت وساز و مشخص قیمت های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحدهای نوساز در راه بازار، شکل گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز راستا ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می نمایند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای مشخص قیمت پیشنهادی ارائه نموده اند. به گفته آنها، هم اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود 5 درصد در مشخص قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می دهند. در عین حال سازندگان پروژه های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می نمایند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی 15 میلیون تومان عبور نموده و به مترمربعی 18 تا 19 میلیون تومان رسیده است.

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این طور عنوان می نمایند قیمت پیشنهادی روی واحدهای نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می نمایند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد. شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف گردد و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف گردد. با چنین دیدگاهی بعضی از سازندگان، اندک خوش بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم امسال دارند. آنها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش گردد. به گفته آنها در صورتی که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به تدریج افزایش پیدا کند، به دنبال آن می توان امیدوار بود بازار کسب و کارهای مرتبط با حوزه ساخت وساز و نهایتا پروژه های ساختمانی اندکی با رونق روبرو گردد.

این مطلب برایم مفید است

sabzevartoday.ir: سبزوار: با مجله خبری تحلیلی سبزوار بروز باشید