قانون تراکم شهرداری چیست و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران؟ - شیوا مارکت

قانون تراکم شهرداری چیست؟

تراکم در لغت به معنای فشردگی است اما واقعاً در شهرسازی چه معنایی می تواند داشته باشد. مناطق شهری روز به روز در حال تکامل و بلند شدن هستند. ساختمان های یک یا دو طبقه جای خود را به ساختمان های بلند مرتبه می دهند. در واقع این قانون تراکم شهرداری است که معین می نماید شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاصی در نظر می گیرد به فاکتور های مختلفی بستگی دارد.

بیشتر بخوانید: طرح اگو چیست ؟ وظایف مالک خانه و شرکت آب و فاضلاب در این طرح

بد نیست که این قانون را با یک مثال برای شما شرح بدهیم که به شخصه آن را تجربه نموده ام. شهر جدید اندیشه از توابع شهرستان شهریار در استان تهران در چند دهه گذشته ظاهری به شدت متفاوت داشت. فاز یک شهر جدید اندیشه که اولین فاز عملیاتی این شهر است، شامل تعداد زیادی خانه ویلایی با مساحت های حول و حوش 500 متر بود که حداکثر 6 واحد ساختمانی را در خود جای می دادند. با گذشت زمان، این واحد های مسکونی تخریب و به جای آن ها ساختمانی هایی 18 تا 36 واحدی احداث شده است. این موضوع باعث بالا رفتن تراکم زندگی در فاز یک اندیشه شده است. به همین دلیل هم تمامی کوچه ها و خیابان تا خرخره از ماشین و مغازه پر شده است. نتیجه اجرای یک قانون تراکم نادرست حتی بدتر از این ها می تواند باشد.

انواع تراکم تعریف شده در قانون شهرداری

در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی در واقع عبارت از تعداد افراد ساکن در هر هکتار معین می گردد. تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می گردد در واقع نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت وساز هستید.

تراکم ساختمانی چگونه محاسبه می گردد؟

برای محاسبه درصد تراکم ساختمانی باید مقدار مساحت آورده شده در سند زمین یا ساختمان را مد نظر قرار دهیم البته در صورتی که مساحت زمین به هر دلیلی کمتر از مقدار آورده شده در سند باشد، در این حالت مقدار مساحت واقعی زمین را در نظر خواهیم گرفت. محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده ای است و تنها باید مساحت کل ساخت را بر مساحت زمین تقسیم و سپس حاصل تقسیم را در 100 ضرب کنیم تا مقدار درصدی آن به دست آید. مثال زیر این موضوع را برای شما بهتر نشان می دهد.

محاسبه مساحت قابل ساخت در زمین 300 متر مربعی (اگر کوچه 8 متری باشد) بر اساس ضوابط مصوب مربوط به تراکم متوسط است. سطح اشغال در طبقه همکف برای این اراضی برابر 50 درصد است و تراکم ساختمانی آن 200 درصد و حداکثر تعداد طبقات آن 3 طبقه است. اگر در هر طبقه 12 متر راه پله را محاسبه نکنید، مساحت قابل ساخت توسط متقاضی به این ترتیب است.

زیربنای کل 600 مترمربع است که باید در سه طبقه تقسیم گردد، سهم هر طبقه 200 متر مربع می گردد و 150 متر مربع نیز به عنوان فضای سبز و حیات خلوت است، البته می توان تراکم 50 درصدی همکف را تا 60 درصد نیز افزایش داد، آن هم زمانی است که این 10 درصد تراکم اضافه را از طبقات مسکونی بگیریم و به حیاط بدهیم؛ اما در حالت معمول، حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف (حیاط) برای این شرایط، 150 مترمربع است.

تراکم ساختمانی و جمعیتی چگونه کنترل می شوند؟

برای کنترل مناسب تراکم های ساختمانی و جمعیتی فاکتورها و شاخص هایی را تعریف نموده اند که در زیر هر یک تشریح شده اند.

ضریب سطح اشغال

این ضریب به معنای نسبت مساحت مجاز ساخت به مساحت کل زمین است که به صورت درصد بیان می گردد. ضریب سطح اشغال بسته به شرایط حاکم بر منطقه از جمله پهنای کوچه ها و خیابان ها و سایر عوامل، توسط شهرداری عمدتاً بین 40 تا 60 درصد در نظر گرفته می گردد.

ضریب تراکم ساختمانی

این ضریب که گاهی ضریب سطح زیر بنا نیز خوانده می گردد نیز به صورت درصد بیان می گردد. برای نمونه اگر بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع ساخت وساز انجام دهیم و تراکم ساختمانی مجاز در این منطقه 180 درصد اعلام شده باشد می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم. پس در این مثال مساحت کل ساختمان 900 مترمربع می گردد.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی

تعداد طبقاتی که شما به عنوان یک پیمانکار مجاز به احداث آن هستید نیز بر اساس قانون شهرداری معین می گردد. تعداد طبقات تاثیر به سزایی در چهره شهر دارد و هر گونه سهل انگاری در اجرای صحیح این قانون می تواند مشکلاتی را برای ساختمان های اطراف ایجاد کند. از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می گردد. به عبارتی طبق قوانین تعریف شده در شهرداری، در تراکم 100 و 120 درصد، دو طبقه روی زیر زمین و پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین و در تراکم 180 درصد، سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.

بیشتر بخوانید: مجوز بازسازی خانه : آیا برای بازسازی خانه به مجوز احتیاج داریم؟

شاخص تراکم واحد مسکونی

در جهت نظارت و کنترل بر تعداد واحد های مسکونی در یک مساحت معین از این شاخص قانون شهرداری استفاده می نمایند. اجرای صحیح این شاخص تاثیر زیادی بر برنامه های مدیریت شهری می گذارد.

نکات مهم در قانون تراکم شهرداری

• حداکثر سطح اشغال کل مجاز در هر پلاک، از مجموع فضا های مفید و غیرمفید (شامل فضا های مشاع) حاصل می گردد.
• سطح اشغال را برابر با مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در نظر گرفته است.
• مشاعات (راه پله، آسانسور و غیره) باید در محاسبه تراکم یک ساختمان مدنظر قرار گیرد.
• تراکم­ های مجاز شامل فضا های غیرمفید نیز می گردد.
• تراکم ساختمانی مجاز در واقع برابر با حداکثر حجم ساخت وساز تعریف شده است.

سخن آخر

قانون تراکم شهرداری از مهم ترین قوانین حاکم بر ساخت وساز در مناطق شهری است. اجرای صحیح این قانون سطح رفاه و آسایش زندگی در مناطق شهری را افزایش می دهد و به مسئولان شهری اجازه می دهد که بتوانند با کارایی بیشتری برنامه ریزی های مربوط به مدیریت شهری خود را به اجرا در آورند. در این مقاله به ارائه یک تعریف از تراکم شهری، معرفی انواع آن و شرحی از فاکتورهای تاثیر گذار بر تراکم پرداخته شده است.

safariro.ir: سافاری رو: گردش و تفریح در سافاری های جهان