تراژدی غمبار افزایش اجاره خانه در استان سمنان - شیوا مارکت

به گزارش خبرنگار از ، همه حساب و کتاب های زندگی به هم می ریزد، وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می گوید یا باید 400 هزار تومان روی اجاره بگذارید یا این که خانه را تخلیه کنید. اوایل تابستان موسم جابجایی خانه، با مشکل افزایش ناگهانی اجاره بها روبرو شد و تا کنون هم ادامه داشته است. در این میان، افزایش هزینه هایی مانند جابجایی اثاثیه، حق العمل بنگاه های املاک و شارژ ساختمان، به مشکلاتی تبدیل شده که مستاجر ها از پس آن برنمی آید.

مستاجر ها از ضعیف ترین اقشار جامعه هستند و این قشر از جامعه با دیدن شرایط جدید شال عزا به گردن می اندازند که چه خواهد شد؟ آیا باید از کیفیت محل زندگی خود کم نمایند یا سفره هایشان را کوچکتر پهن نمایند تا بتوانند از پس مخارج سکونت در شهر بر بیایند.

در این بین، سئوالی که برای مستاجر ها پیش می آید این است که صاحب خانه یا موجر تا چه حدی می تواند اجاره بها را افزایش دهد؟

محمدتقی امیرفخریان یکی از بنگاه داران سمنانی است که در گفت و گو با خبرنگار از می گوید: در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره مشخص باشد که معمولاً این مدت برای یک سال تا سه سال مشخص می گردد و شروع آن از روزی خواهد بود که مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت مشخص نگردد، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه، مستأجر باید در زمان های مورد توافق با مالک اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.

او اضافه کرد: همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستأجر حق تبدیل به کاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 می گردد که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت گردد: از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم گردد. اما اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 است.

بر اساس قوانین جاری، لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد، اما باید مالک منافع عین مستأجره شناخته گردد بنابراین اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد، چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قرارداد های اجاره این است که شرط خلاف آن می گردد، بدین صورت که معمولاً شرط می گردد، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

حالا باید دید که رهن واجاره از دید قانونی چه تعریفی دارد؟

یک بنگاه دار سمنانی درباره شرایط متاجر و مشخص مبلغ اجاره می گوید: به طور معمول، اجاره بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمان های مشخص به موجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در انتها مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام گردد، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می گردد. در ضمنً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق گردد، معتبر است و باید بر اساس آن عمل گردد. البته گفتنی است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.

او گفت: تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است، اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید گردد.

امیرفخریان اضافه کرد: تنظیم قرارداد در فرم های چاپی بنگاه های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی گردد و تأثیری در ماهیت آن ندارد. در ضمنً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می گردد که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره مند شوند.

این بنگاه دار سمنانی گفت: قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا انتها انقضای مدت اجاره می نمایند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قرارداد های اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام نمایند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به انتها می رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل پایان دادن به قرارداد اجاره است.

در اینجا پرسشی مطرح می گردد، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد او است اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن به مستأجر مسترد گردد.

در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین انتها یافتن مدت اجاره در محل مسکونی، مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. مستأجر نیز می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر دریافت منافع و حقوق مستاجر، همچنین بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده گردد، به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و دادخواهی کند.

شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد نمود. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستأجر دریافت نموده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند که در متن آن قید گردد بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرنماینده چک قابل تعقیب کیفری است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن امانی بودن یا تضمین تخلیه ملک مورد اجاره را قید نموده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار می گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.

تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری

بر اساس مقررات قانون سال 1356 در روابط موجر و مستأجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آینده همیشه در کلیه قرارداد ها توصیه می گردد روابط منعقده کتبی باشد؛ لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد.

اما در قانون سال 1376 برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود.

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمی گیرد، اما قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صرفاً اماکن و اجاره هایی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده و روابط استیجاری امروزی را شامل می گردد.

اماکنی که قبل از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال 1356 و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و به علاوه شروط مورد توافق بین طرفین نیز خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می گردد و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستأجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می گردد.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در خصوص اجاره نامه های عادی متفاوت است، و اجاره نامه های غیرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.

در غیر این صورت مؤجر نمی تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم به وسیله اخذ دستور از شورا های حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه هاست، بهره مند گردد.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 1356 اتخاذ نمایند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری، شروط مورد توافق طرفین است.

با این اوصاف وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می گوید یا باید 400 هزار تومان روی اجاره بگذارید یعنی باید ماهانه یک میلیون و 100 هزار تومان کرایه خانه بدهد و این جدای از اقساط ماهانه ای است که باید پرداخت کند یا اینکه با توجه به قوانین اعلام شده صاحبخانه می تواند حکم تخلیه را برای وی بگیرد.

وقتی صاحبخانه از پشت تلفن می گوید یا باید 400 هزار تومان روی اجاره بگذارید یا خانه را تخلیه کند آن خانواده که ممنکن است متشکل از یک زوج یا یک زوج و یو یا چند فرزند باشند راهی بنگاه های مسکن می شوند. رفت و آمدی دو هفته ای که در آخر نتیجه اش می گردد ماندن در همان خانه و اضافه کردن 400 هزار تومان به اجاره آقای موجر.

گرانی اجاره بهای ساختمان در شهرستان ها پابه پای گرانی مسکن پیش می رود و هرسال این مستاجر ها هستند که با پیشنهاد های سرسام آور صاحبخانه ها روبرو می شوند. آن ها مجبورند مبالغی هنگفت را به عنوان اجاره بها به صاحبخانه ها بپردازند. دراین بین، اما باید مستاجر باشی و موعد تخلیه خانه اجاره ای ات رسیده باشد تا حال و روز اجاره نشین ها را درک کنی.

اوضاع آشفته شهرنشینی در ایران، تبدیل به یک تراژدی واقعی برای گروهی از مردم شده که گفته می گردد تا حدود 37 درصد از خانوار های شهری را شامل اجاره نشین ها می شوند.

روایت آشنای این روز های بنگاه های شهرمان چقدر شبیه به هم شده است گرانی خانه، مردمی که پول کافی ندارند و اجاره هایی که سر به فلک می کشد مثلا 80 میلیون پیش و ماهی یک و نیم میلیون باشد. وضعیت در همه جای شهر همین گونه خراب است و مردم پولشان به خانه نمی رسد و قیمت ها به اوج رسیده اند.

حسینی یکی دیگر از بنگاه داران سمنانی نیز در گفت و گو با خبرنگار از گفت : به طور کلی، مشخص نرخ اجاره بها، تابعی از نرخ مسکن است. به طور معمول، یک پنجم نرخ هر متر مربع مسکن را به عنوان قیمت عرفی برای رهن منزل در نظر می گیرند. به عنوان مثال اگر هر متر مربع یک خانه، 10 میلیون تومان ارزش داشت، عرف، هزینه رهن این منزل را هر متر مربع حدود 2میلیون تومان (یک پنجم نرخ) می داند. بر این اساس، عرف دیگری وجود دارد که نرخ تبدیل بهره را در بازار حدود 3 درصد در نظر می گیرند. به عنوان مثال برای هر یک میلیون تومان هزینه رهن، می توان حدود 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفت. البته، چون در شرایط فعلی، بازار اقتصادی، چندان کشش پرداخت بهره 3 درصدی را ندارد و عموما بانک ها زیر 2 درصد سود سپرده می پردازند، این رقم ما بین 2 تا 3 درصد در نظر گرفته می گردد. یعنی برای تبدیل هر یک میلیون تومان هزینه رهن منزل به نرخ اجاره بها، حدود 20 تا 30 هزار تومان اجاره در نظر می گیرند که معمولا این مبلغ را حدود 25 هزار تومان محاسبه می نمایند.

او اضافه کرد : منزلی که حدود 100 متر مربع زیربنا دارد و قیمت هر متر مربع آن هم 10 میلیون تومان است، برای مشخص اجاره بها، نرخ منزل را حدود یک میلیارد تومان محاسبه می نمایند. بر اساس آن، یک پنجم این مبلغ (200 میلیون تومان) به عنوان هزینه رهن منزل در نظر گرفته می گردد و برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره بها، 200 میلیون تومان را در 2.5 درصد ضرب می نمایند تا هزینه اجاره بها محاسبه گردد: حدود 5 میلیون تومان در ماه.

حسینی گفت : در این بین، مستاجر ها هر چه مبلغ شرط قرض الحسنه قرارداد (معروف به پول پیش) برای اجاره مسکن را بیشتر بپردازند، در همان حد، از پرداخت مبلغ اجاره بهای ماهانه، راحتتر خواهند بود. در مثال بالا، در صورتی که مستاجر، مبلغ شرط پرداخت قرض الحسنه ضمن العقد را 100 میلیون تومان توافق کند (100 میلیون تومان پول پیش بدهد) برای 100 میلیون تومان باقیمانده حدود 2.5 میلیون تومان در ماه، باید اجاره بها بپردازد. این فرمولی عرفی برای مشخص اجاره بها در شهر های بزرگ است که معمولا در سایر شهر های متوسط و کوچک هم جواب می دهد.

در نهایت باید گفت که بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض انتها زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از انتها مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره بهایی که اجرت المثل (اجاره بهای به روز) لقب دارد، با فرض اینکه این افزایش اجاره بها قانونی وعرفی است، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

گزارش از محمدرضا هوشمند

انتهای پیغام / ر

تور پاریس: تور پاریس: سفر به نگین شهر ها اروپا و فرانسه